Il cipresso, piantato da 55 anni nel giardino condominiale, è un bene comune ai sensi dell'art. 1117 del Codice Civile. Esso contribuisce al decoro architettonico dell'edificio, ovvero all'estetica e al pregio dell'immobile nel suo insieme. L'abbattimento di un albero di tale età e importanza non può essere considerato un atto di "ordinaria amministrazione". Si tratta, senza dubbio, di un intervento di straordinaria amministrazione e, più specificamente, di una "innovazione" ai sensi dell'art. 1120 c.c., in quanto altera in modo permanente e significativo una parte comune, privando tutti i condomini di un elemento che contribuisce al valore e al godimento della proprietà. Data la natura di innovazione, la delibera per l'abbattimento dell'albero richiede una maggioranza qualificata. La legge dispone: per approvare un'innovazione, è necessaria una delibera approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno i due terzi (2/3) del valore dell'edificio (667 millesimi). (Art. 1120 c.c., secondo comma). Una maggioranza semplice (500 millesimi) è assolutamente insufficiente. L'argomentazione relativa al requisito dell'unanimità (1000/1000), a cui lei fa riferimento, è corretta in casi specifici. Sebbene la giurisprudenza prevalente ritenga sufficiente la maggioranza dei 2/3 per le innovazioni, l'unanimità diventa necessaria quando l'intervento: a) lede i diritti di un singolo condomino sulla sua proprietà esclusiva o sulle parti comuni; b) Comporta un grave e irreparabile pregiudizio al decoro architettonico dell'edificio.
Un albero di 55 anni, coevo alla costruzione, è quasi certamente un elemento qualificante del decoro. Pertanto, un condomino contrario potrebbe impugnare la delibera, anche se approvata con 2/3 dei millesimi, sostenendo proprio il grave danno al decoro.
Giungiamo ora al motivo dominante per l'abbattimento (l'allergia). Qui entriamo nel cuore del problema: il bilanciamento tra due diritti costituzionalmente rilevanti. Da un lato, il diritto alla salute del condomino allergico (Art. 32 della Costituzione). Dall'altro, il diritto di proprietà e di godimento delle parti comuni degli altri condomini (Art. 1102 c.c.) e la tutela del decoro architettonico e dell'ambiente. L'allergia, seppur documentata da un certificato medico, non costituisce un motivo assoluto e automatico per giustificare l'abbattimento. Il diritto alla salute deve essere bilanciato con gli altri interessi in gioco, secondo i principi di proporzionalità e ragionevolezza. Un giudice, in caso di contenzioso, valuterebbe i seguenti aspetti: a) gravità dell'allergia: Il certificato attesta una semplice allergia o una patologia grave, invalidante e non gestibile con le comuni terapie farmacologiche? b) principio di extrema ratio, ossia di ultima risorsa. L'abbattimento è l'unica soluzione possibile? Sono state considerate alternative meno drastiche? Ad esempio: potature specifiche, ossia una potatura mirata e professionale (detta "di contenimento") potrebbe ridurre drasticamente la produzione di polline. Terapie mediche: Il condomino allergico segue terapie specifiche (antistaminici, vaccini) che possono controllare i sintomi durante il limitato periodo di fioritura (3 mesi, come lei giustamente nota)? Misure alternative: installazione di purificatori d'aria nell'appartamento dell'interessato. Altro elemento che potrebbe essere preso in considerazione è quello della "proporzionalità": il sacrificio di un bene comune di grande valore (ambientale ed estetico), a fronte di un disturbo temporaneo e potenzialmente gestibile in altri modi, è una misura proporzionata? La risposta, nella maggior parte dei casi, è no.
In conlusione, l'allergia non riduce la maggioranza richiesta per la delibera. Anzi, è un presupposto che deve essere attentamente vagliato dall'assemblea, la quale deve agire con la massima cautela prima di autorizzare un atto così irreversibile.
L'operato dell'amministratore appare proceduralmente non corretto e, di per sè, anomalo.
L'amministratore è un mero esecutore della volontà assembleare. Non ha il potere di avviare autonomamente un'istruttoria per l'abbattimento di un bene comune prima che l'assemblea si sia espressa in merito. La presentazione della comunicazione al Comune doveva seguire, e non precedere, una valida delibera assembleare. Inoltre, l'assunto che "la mancata risposta del Comune equivalga ad accettazione" (principio del silenzio-assenso) è da verificare con estrema attenzione. Molti Comuni hanno Regolamenti del Verde molto restrittivi che, per l'abbattimento di alberi di pregio o di una certa età, richiedono un'autorizzazione esplicita e non ammettono il silenzio-assenso. Spesso è richiesta una perizia agronomica che attesti lo stato di salute dell'albero o la sua pericolosità, che qui non sembra sussistere.
La sua preoccupazione è assolutamente legittima e fondata. Se passasse il principio che una semplice allergia giustifichi l'abbattimento di un albero, si creerebbe un precedente pericolosissimo. Ogni condomino potrebbe avanzare pretese analoghe per le più svariate ragioni, portando alla progressiva distruzione del patrimonio verde comune.
Il sistema legale, attraverso il bilanciamento degli interessi e il principio di proporzionalità, è concepito proprio per evitare questi esiti irragionevoli.
A questo punto le consiglio di verificare il Regolamento del Verde del suo Comune: contatti l'Ufficio Ambiente o l'Ufficio Tecnico del Comune e chieda quali sono le procedure esatte per l'abbattimento di un albero privato di 55 anni. È molto probabile che la semplice comunicazione dell'amministratore non sia sufficiente. Richieda, inoltre, la documentazione, ossia chieda formalmente all'amministratore di visionare il certificato medico per capire l'esatta diagnosi e il parere del medico. Deve poi intervenire in assemblea facendo presente che l'abbattimento è un'innovazione e richiede la maggioranza dei 2/3 del valore dell'edificio (667 millesimi). Contesti la procedura seguita dall'amministratore, che ha agito senza un mandato assembleare. Proponga formalmente di valutare soluzioni alternative all'abbattimento (es. potatura specializzata), magari chiedendo di acquisire un preventivo. Sottolinei il valore del bene comune e il grave danno al decoro e all'ambiente che l'abbattimento comporterebbe.
In caso di delibera favorevole all'abbattimento, ossia se l'assemblea, pur con la maggioranza richiesta, deliberasse l'abbattimento, lei e gli altri condomini dissenzienti o assenti avete il diritto di impugnare la delibera davanti al Tribunale entro 30 giorni dalla data della delibera (per i presenti) o dalla comunicazione del verbale (per gli assenti). È fondamentale che in assemblea lei esprima il suo voto contrario e lo faccia mettere a verbale. Mi spiego meglio: chi è contrario non abbia alcun timore, si alzi in piedi se necessario, e chieda che venga messo a verbale il suo voto contrario.
