Subentro locazione locale commerciale negato

Question

Buonasera, ho fatto una disdetta per un locale commerciale presentando un subentro al proprietario, il quale voleva un subentro.

Dopo avere accettato verbalmente settimane dopo mi chiede i soldi dell affitto perché ha cambiato idea senza motivo alcuno. Chiedo se è corretto come ho letto in internet che il proprietario deve avere un valido motivo per rifiutare un subentro, senza il quale ne decado il mio obbligo di pagamento. Qualcuno sa dirmi se è così o meno?

Answer 1

La situazione che descrivi richiede di chiarire alcuni aspetti fondamentali. Quando parli di "disdetta", è importante distinguere tra recesso anticipato e comunicazione di mancato rinnovo alla scadenza del contratto. Se hai esercitato un recesso anticipato, ciò comporta in genere l’obbligo di rispettare un preavviso (spesso di sei mesi, salvo diverse previsioni contrattuali) e di continuare a pagare i canoni per quel periodo. Se invece si tratta di una disdetta alla scadenza naturale del contratto, il pagamento dei canoni resta dovuto fino alla fine del contratto.

Riguardo al subentro, sembra che tu abbia presentato al proprietario una persona disposta a stipulare un nuovo contratto di locazione, probabilmente nella speranza che il proprietario accettasse e ciò ti sollevasse da ulteriori obblighi. Tuttavia, va chiarito che, salvo accordi specifici, il proprietario non è obbligato ad accettare un nuovo conduttore. Può opporsi liberamente, salvo che il contratto preveda diversamente, o che il rifiuto sia motivato da ragioni chiaramente discriminatorie o prive di buon senso.

Se il proprietario aveva inizialmente accettato verbalmente il subentro e poi ha cambiato idea, questo non elimina automaticamente i tuoi obblighi contrattuali. Resta comunque l'obbligo di pagamento dei canoni per il periodo di preavviso (nel caso di recesso) o fino alla scadenza naturale (in caso di disdetta). Tuttavia, sarebbe stato utile formalizzare per iscritto l'accettazione del nuovo conduttore da parte del proprietario, per evitare incomprensioni.

Ti consiglio di verificare attentamente quanto stabilito nel contratto di locazione e, se necessario, consultare un professionista per capire come procedere nel modo migliore.

Comments

Grazie della risposta.
Io cercando un po’ in rete ho trovato quanto segue:
“17. art. 264 CO
TERMINE DI RIFLESSIONE PER IL LOCATORE
Il locatore non è obbligato ad accettare il subentrante proposto, ma qualora il candidato presentato sia solvibile e non possa essere ragionevolmente rifiutato ai sensi di legge, il conduttore uscente risulta liberato dai suoi obblighi contrattuali a partire dalla data in cui il subentrante era disposto a riprendere il contratto.
Al locatore va accordato un lasso di tempo sufficiente per l' esame delle candidature dei subentranti proposti. Nel caso di locali abitativi un termine compreso tra i 10 ed i
30 giorni è considerato sufficiente.
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re B. / B. del 20 febbraio 2002
Estratto dai considerandi:
1.Giusta Giusta l'art. 264 CO, il conduttore che restituisce la cosa senza osservare i termini di preavviso o le scadenze è liberato dai suoi obblighi verso il locatore soltanto se gli propone un nuovo conduttore solvibile che non possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore; il nuovo conduttore deve essere disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni (v.
Svit, Schweizerisches Mietrecht, 2. ed., Zurigo 1998, ad art. 264 CO n. 5 e segg.; Lachat ,
Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 450 e segg.)”
Sì ho esercitato allora il recesso anticipato anche se nello stesso periodo in cui avrei avuto ancora il contratto in essere (6 mesi), il contratto si sarebbe stato da rinnovare.
Il locatore ha cambiato poi il blocchetto della serratura due mesi dopo il mio trasloco in nuova sede, nonostante non abbia mai avuto le chiavi da parte mia, con dentro ancora alcuni mobili di mia proprietà, ed ora sta facendo lavori per fare un locale per la figlia (il mio contratto scadrebbe questo mese poiché il recesso lo ho esercitato 6 mesi fa).
Mi ha citato in mediazione perché vuole i 6 mesi di affitto (3.300€) ed anche 1000€ per la sanificazione dei locali (io lavoro in sterilità ma ad ogni modo il mio legale dice che non è previsto dalla legge ed oltretutto non è scritto nel contratto, pertanto non sono dovuta a versarli).
Io ho fatto denuncia penale per violazione di proprietà privata e proverò a negoziare in mediazione soprattutto questo fatto, proponendo al locatore a questo punto (se quanto vi ho scritto sopra non sia riconosciuto dalla legge) i canoni di locazione finì al momento di cambio della serratura.
Secondo voi, vista la denuncia penale e visto anche che i mobili probabilmente non li riavrò più, cosa dovrei proporre in mediazione?
Grazie in anticipo

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Quanto hai trovato in rete appartiene alla disciplina svizzera e non è applicabile al tuo caso. In Italia non esiste una norma analoga: salvo accordi specifici tra le parti o clausole particolari nel contratto, il conduttore rimane responsabile del pagamento dei canoni fino al termine del preavviso previsto per il recesso.
Detto ciò, il fatto che il proprietario abbia cambiato la serratura prima della restituzione formale delle chiavi costituisce una violazione dei tuoi diritti, poiché fino a quel momento l’immobile era ancora nella tua disponibilità. La restituzione dell’immobile non si perfeziona automaticamente con il semplice trasloco, ma richiede un passaggio formale, spesso accompagnato da un verbale che certifica lo stato dei locali e l'effettiva riconsegna delle chiavi.
In mediazione, potresti proporre di limitare il pagamento dei canoni fino al momento in cui il locatore ha cambiato la serratura, evidenziando che, da quel momento, ti è stato impedito l’accesso e la gestione dell'immobile. Inoltre, puoi contestare formalmente la richiesta di sanificazione, che, salvo diversa previsione contrattuale, non è prevista dalla legge. La denuncia per violazione di domicilio potrebbe essere un ulteriore elemento di pressione per portare il locatore a un compromesso.
Lasciati guidare dal tuo avvocato!