locazione a uso commerciale e rinnovi automatici dopo la seconda scadenza

Question

Buonasera a tutti. Ecco la questione:

Nel 2006 è stato stipulato e regolarmente registrato contratto di locazione commerciale della durata di anni 6+6 con prima scadenza nel 2012 e seconda scadenza nel 2018 (senza specificare, però, che dopo i 12 anni il contratto si intenda automaticamente risolto).

Dopo i primi 6 anni il contratto si è rinnovato in automatico, così come previsto dalla Legge 392/78. Cosa accade dopo i 12 anni se il locatore non invia disdetta scritta con raccomandata? Il contratto è risolto per scadenza "naturale"? O si rinnova tacitamente per  6 anni ancora visto che nulla è stato specificato nel contratto?

Ad oggi il conduttore utilizza ancora l'immobile e siamo, quindi, quasi alla conclusione del terzo sestennio (ma ancora in tempo per comunicare disdetta). Ho trovato giurisprudenza che precisa che dopo la prima scadenza il locatore può inviare raccomandata di disdetta anche senza addurre alcuna motivazione.

Dunque cosa fare? Considerare il contratto già concluso nel 2018 e agire in giudizio (sfratto) o considerare il contratto rinnovato tacitamente per altri sei anni (con scadenza 2024) e comunicare disdetta al conduttore?

Cosa, infine, per quanto riguarda il pagamento di una eventuale indennità di avviamento commerciale?

Grazie a chi risponderà o vorrà fornirmi giurisprudenza sul punto.

Answer 1

Il contratto, in difetto di disdetta, si rinnova tacitamente per ulteriori 6 anni.

Se è il locatore a formalizzare la disdetta (entro 12 mesi ai sensi dell'art. 29 L. 392/78 oppure 18 se attività alberghiera, ma non 6) dovrà corrispondere al conduttore l'indennità di avviamento pari a 18 mensilità (21 se attività alberghiera).

Comments

"Il contratto, in difetto di disdetta, si rinnova tacitamente per ulteriori 6 anni" da dove si deduce questo?

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Riformulo, quello che hai scritto lo do per assodato per quanto riguarda la prima scadenza. Non sono così sicuro, però, in merito alle scadenze successive

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Scusami, la norma di riferimento è l'art. 28 della L. 392/78, l'art. 29 è il diniego di rinnovazione alla prima scadenza. Il primo comma del 28 recita: "Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e, per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all'esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza."

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D'accordo, quindi se ne fa una interpretazione letterale. Quindi, nel caso specifico, conviene inviare raccomandata con avviso di disdetta, e se il conduttore non lascia l'immobile spontaneamente provvedere con lo sfratto.