La questione che poni è particolarmente interessante e coinvolge diversi aspetti del diritto civile e amministrativo, legati alla normativa sulla garanzia decennale per le opere edili e alla disciplina dei contratti di appalto. Cercherò di darti un quadro chiaro.
Il punto di partenza è il Codice Civile, in particolare l'art. 1669, che prevede la responsabilità decennale per gravi difetti costruttivi dell'appaltatore verso il committente (in questo caso, tu, privato) e anche verso eventuali futuri acquirenti dell'immobile. Tuttavia, questa garanzia si applica alle opere che abbiano una certa rilevanza strutturale e destinate a durare nel tempo.
Nel tuo caso, la questione si intreccia con il D.lgs. 122/2005, che impone al costruttore di fornire una polizza decennale postuma in caso di vendita di immobili da costruire, a tutela degli acquirenti contro eventuali vizi o difetti successivi alla costruzione. Questa norma, però, si applica in maniera specifica a chi vende immobili da costruire o appena costruiti, e non sempre coinvolge direttamente situazioni come la tua, in cui il privato committente costruisce per uso personale.
Il punto cruciale che sembra emergere è che, nel tuo caso, non si tratta di una vendita diretta da parte del costruttore, ma di una costruzione su commissione tramite contratto di appalto. Questo potrebbe effettivamente configurare un'eccezione rispetto all'obbligo di fornire una polizza decennale, perché il costruttore non agisce come venditore. La normativa primaria (D.lgs. 122/2005) è infatti focalizzata sui rapporti tra il costruttore-venditore e l'acquirente, non sui rapporti appaltatore-committente privato.
Quanto alle tutele per i privati che costruiscono per sé, queste dipendono principalmente dal contratto di appalto stipulato con l’impresa costruttrice. È fondamentale che il contratto preveda clausole chiare sulle garanzie e sui rimedi in caso di vizi o difetti. La garanzia prevista dal Codice Civile per gravi difetti rimane comunque applicabile, anche se non c'è una polizza decennale postuma.
Il problema della vendita senza polizza decennale può essere più pratico che giuridico. Infatti, al momento del rogito, il notaio potrebbe richiedere la polizza per tutelare l’acquirente, come spesso accade per immobili costruiti recentemente. Se la polizza non esiste, potresti avere difficoltà a concludere la vendita. In questi casi, una soluzione possibile è fornire altre garanzie contrattuali all’acquirente o concordare con il curatore fallimentare (se l'impresa è fallita) una dichiarazione che chiarisca la situazione.
