Vicino maleducato

Question

Il mio vicino ha preso un cane. Appena arrivato con l'auto lo ha portato insieme alla moglie in giro per la mia proprietà. Me ne sono accorto direttamente dal terrazzo. Appena è tornato gli ho chiesto cortesemente di non portare il cane nel mio giardino (il giardino è recintato solo in parte perché c'è una servitù di passaggio esclusivamente per un fondo dominante di un'altra persona). Il mio vicino non ha alcuna proprietà fondiaria e vive nella mansarda del piccolissimo condominio dove vivono altri. L'anomalia  è che tutta la particella urbana dove insiste questo condominio (fabbricato ed aia a comune con accesso a strada pubblica) è inclusa nella mia proprietà. Condominio solo formale in quanto non è mai stato steso un regolamento e le utenze sono tutte indipendenti. Il giorno dopo ha di nuovo portato il cane. Dopo un paio di giorni che l'ho visto farlo attraverso la webcam della sicurezza, l'ho affrontato. Lui mi ha detto che ci poteva andare perché c'era un passaggio ed aveva chiesto al proprietario del fondo dominante (cosa che si è rivelata infondata) e che comunque avrebbe dovuto chiedere a me che sono proprietario del fondo servente. Gli ho fatto notare che la servitù di passaggio è regolamentata da un regolare contratto tra me e l'altro vicino e che lui non ha alcun diritto sulle mie proprietà. Nella mia mia proprietà, il piscio e gli escrementi del suo cane non ce li voglio. Non è colpa mia se lui ha acquistato una soffitta senza giardino!

Dopo una settimana il suo cane (lo teneva regolarmente al guinzaglio ma troppo lungo) ha attaccato il gatto di un altro mio  vicino di casa, il gatto è stato ferito gravemente. La telecamera - regolarmente segnalata dai cartelli - ha ripreso il fatto perché anche se puntata sulla mia proprietà, riprende in parte l'aia a comune di tutti i condomini (è utilizzata per il parcheggio delle auto). Video che ho dato al proprietario del gatto per sporgere le denunce del caso. Immediatamente il giorno successivo ho affisso un cartello di divieto di accesso al giardino in modo ben visibile per evitare altri incidenti.

Sicuramente per il fatto di aver registrato ( l'ho sorpreso dal terrazzo fare delle foto) farà di tutto per farmi togliere la telecamera di sicurezza, messa nell'aprile del 2022, quando mi ero accorto che questo personaggio veniva nella mia proprietà per scaricare la cenere della stufa e per altre attività non consentite, a cui avevo già verbalmente posto fine chiedendo che non ci venisse. Nessuno degli altri condomini ha avuto nulla da eccepire sulla presenza della telecamera anche perché a me non interessano le vite degli altri ma solo ed esclusivamente gli abusi che vengono commessi sul mio giardino o sulla mia auto.

Che consiglio potete darmi in merito, se mi dovesse arrivare un ingiunzione per far togliere la camera? Per quanto riguarda il giardino prima di sporgere denuncia è consigliabile qualsiasi altra azione?

Ad essere sincero dopo aver messo il cartello non ci è più andato. Ma adesso per ripicca lui e la moglie non puliscono più le scale dalle zampate del cane. E non può neppure dire che non sapeva che fosse proprietà privata perché il catasto è pubblico e da mesi ormai liberamente accessibile da chiunque abbia un'identità digitale.  Avendolo già redarguito sul divieto di accesso alla proprietà era perfettamente consapevole che non ci poteva andare ma è di quelle persone che non hanno alcun rispetto degl'altrui diritti.

Answer 1

Riguardo all'accesso del cane del vicino nella sua proprietà, è evidente una violazione del suo diritto dominicale, tutelato dall'articolo 832 del Codice Civile. Le deiezioni canine, poi, potrebbero configurare quelle immissioni moleste che, sebbene l'articolo 844 c.c. si riferisca classicamente ad altro, la giurisprudenza talvolta estende a situazioni analoghe quando superano la normale tollerabilità. Dato che l'apposizione del cartello sembra aver interrotto la condotta, una denuncia penale per violazione di domicilio o per imbrattamento potrebbe risultare al momento eccessiva, mancando forse l'attualità dell'offesa. Tuttavia, una diffida formale, inviata tramite raccomandata A/R o PEC, rimane uno strumento utile: ribadirebbe la sua posizione, formalizzerebbe l'avvertimento e costituirebbe una solida base documentale qualora il vicino dovesse ripetere l'illecito. Precisare nella diffida che la servitù di passaggio esistente è a beneficio esclusivo di un terzo e non del suo vicino rafforzerebbe ulteriormente la sua argomentazione.

Per quanto concerne la telecamera di sicurezza, la cui installazione è giustificata da precedenti intrusioni e dalla necessità di tutelare i suoi beni, il punto nodale è il rispetto della normativa sulla privacy (GDPR e Codice Privacy). È fondamentale che l'angolo di ripresa sia strettamente limitato alla sua proprietà. La ripresa parziale dell'aia comune, seppur utilizzata per il parcheggio, deve essere minimizzata e giustificata da imprescindibili esigenze di sicurezza, ad esempio per la sua autovettura. La presenza di cartelli informativi è un requisito assolto, ma l'ampiezza dell'inquadratura sull'area comune potrebbe essere il vero terreno di scontro. Se il vicino dovesse agire per la rimozione, dovrà essere in grado di dimostrare la proporzionalità dell'installazione e la rigorosa limitazione delle riprese sulle aree non di sua esclusiva pertinenza. Il fatto che le registrazioni siano state utili a documentare l'aggressione al gatto è un elemento a suo favore, poiché dimostra una finalità legittima dell'impianto, ma non sana di per sé un'eventuale eccessiva invasività dell'inquadratura. Una verifica tecnica dell'angolo di ripresa, ed eventualmente una sua ulteriore riduzione al minimo indispensabile, potrebbe essere una mossa prudente.

Relativamente alla questione del "condominio formale" e della mancata pulizia delle scale, si deve ricordare che, anche in assenza di un regolamento e con utenze separate, la coesistenza di più unità immobiliari con parti comuni come l'aia e le scale configura un condominio, soggetto alle norme del Codice Civile. Le scale sono una parte comune e la loro manutenzione, inclusa la pulizia, grava su tutti i condomini in proporzione ai millesimi, salvo diverso accordo (art. 1123 c.c.). La negligenza del vicino nel pulire le tracce del cane, soprattutto se attuata per ripicca, lede il pari diritto degli altri condomini al godimento delle parti comuni. Un approccio iniziale potrebbe essere un colloquio diretto, seguito, in caso di insuccesso, dal coinvolgimento degli altri condomini per discutere la questione e trovare una soluzione condivisa, come la definizione di turni o l'affidamento del servizio a terzi. Un'azione legale per questo specifico motivo andrebbe ponderata attentamente, considerando l'entità del disagio e i costi del contenzioso.

Infine, la sua sottolineatura circa la pubblicità dei dati catastali è corretta: essa supporta la tesi che il vicino fosse consapevole, o avrebbe dovuto esserlo con l'ordinaria diligenza, dei confini della sua proprietà, rendendo meno giustificabile il suo comportamento invasivo. Questo elemento potrà certamente essere valorizzato in qualsiasi eventuale sede di confronto.

Si rivolga ad un avvocato.